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个人集资反击高房价或寻求新利润点我的钢铁公积金

2020-12-04 13:51:37| 来源:| 编辑:| 点击:0次

个人集资:反击高房价或寻求新利润点?   _我的钢铁

个人集资建房,这是房地产发展的新模式,还是一种乌托邦?

北京于凌罡个案表明:个人集资建房的热浪已经从络蔓延至现实生活中,从相约集资到代办“建房”的集资建房公司的成立,每一个环节都进展迅速,集资房的建成看来指日可待。如果房地产产业链上的相关环节:土地、银行贷款、建筑等问题一一得到解决,那么个人集资建房带来的不仅仅是对销售市场的冲击,还有集资建房公司——这一新型开发商的新的利润空间。

然而,能够拿出20万元左右参与“集资”的,也算是中产阶层了。那么,越来越庞大的中产阶层,应该自己建房,还是到市场上去买房?因为组织者难免会冲着盈利而去,而参与者终将面对物业落成、管理、维修等各种风险,这又事关市场秩序了。或许,现象本身就体现了市场诟病。

日前,据建设部一位官员透露,相关部门已经开始关注个人集资建房中可能出现的违规现象。

一场尚不确定的“斗法”

2月27日上午10点,北京市某中学礼堂内几乎座无虚席,一场“合作建房联盟”选举股东大会正在这里举行。据不完全统计,当天到场参会的至少有300人。

自发加入“合作建房联盟”的这些人大都怀揣着“以最低成本,自己为自己建造想要的房子”的梦想。按说这类新鲜的事物更易为年轻人所接受,但本报在会场看到,到会的联盟成员当中不乏白发苍苍的老者。

这次大会的组织者之一、京城倡导集资建房第一人——于凌罡说,感谢任志强的“富人论”,它使我们的合作建房有了更坚定的立场和方向。

仅仅以络上的一条帖子为起点,原IT工程师于凌罡的“个人集资、合作盖楼”的新型建房购房模式,似乎正处于从梦想一步一步变成现实的可能之中。

“老百姓与资本家的斗法”

在于凌罡专为合作盖楼开设的“蓝城”站上,这样写到:合作盖楼的目的是为了让住房人真正成为住宅的主人,享受到真正的居住者权益。

其具体的解释是:“和从一般开发商手中购买现房或期房不同,合作盖楼可以节约以下四笔费用:开发商的销售利润、广告销售费用、项目贷款利息和其他灰色开销。因为节约了以上四笔费用,所以我们能够用市场价格的70%购买到市区的住宅,大大降低了购买压力。”

不仅如此,“在这个项目的运作过程中,所有资金只用于本项目,不会被挪用。而且大家只要承担这70%成本价格的40%。因为在项目资金使用量达到项目总预算的40%前,我们可以根据国家和银行的有关规定,向银行申请贷款,而且此贷款的还贷压力,还可以用底商按月返还的租金来减轻。所以,实际上,大家可以理解为我们只用比市场价格的28%多一点的价格,就买到了满意的市区住宅。”

完全可以想像,“只用比市场价格的28%多一点的价格”就可以买到一套市区住宅,在房价高涨的北京,有多么大的吸引力和号召力。一位联盟会员甚至说,“这(合作盖楼)是老百姓与资本家的斗法”。

经过一年多时间的筹备,现在于凌罡对合作盖楼已有了完整的规划:寻找300到500个志同道合的参与者,一起出资承担开销,通过购买合法的土地,建设优质的住房,并为中国的城市化建设探索一套适合的管理模式。

据介绍,目前的报名情况相当踊跃,参与者已逾500人,完全达到了创始人预先的设想。经过27日的会议,这些参与者大致被分为30余组。每组选出了一名组长(股东),作为会员与组织之间的衔接和联系人和出资代表人,同时具有选举、任免董事会成员,决议公司重大操作等权利和无薪金工作、额外出资10万元(未定)等义务。

在合作建房主体确立后,联盟决定采用信托的形式使用出资人的资金进行后续运作,并实行透明的定期财务公开制度。近日,民生银行对个人集资建房提供的金融支持已进入实质性阶段:民生银行中关村支行目前已经成立了专门为京城首例个人集资建房提供贷款、信托等服务的金融服务中心。据个人合作建房的法律组组长、北京仁和律师事务所律师孟宪生介绍,该服务中心还将在今后的合作盖楼过程中对出资人的资金流向进行监管。

于凌罡表示,目前做的这几项工作都是为成立公司做准备,预计注册公司之事将于几天之后的3月初完成,并争取在五一前确定适合开发的土地。同时《合作盖楼业主公约》、《合作建房的分配办法》等一些与出资人密切相关的规定也将于近期制定完成,然而,仅仅有倡导者与参与者们的一厢情愿是不够的。要想在目前的情况下做成这件“史无前例”的事情,除了以上的准备工作,必然还要经历拿地、建筑设计、施工、竣工并分配房间、物业服务、商业配套等各项实质性的操作步骤后,支持“合作盖楼”的人们才能最终拥有属于自己的完美住宅。

实现上述过程并非易事。

疑问重重

“合作建房联盟”理想中的法人机构并非公司而是住宅合作社,而其眼前遇到的困难就是住宅合作社能否通过政府审批而成立的问题。

国际合作社联盟对于合作社的定义是:“合作社是人们自愿联合、通过共同所有和民主管理的企业,来满足共同的经济、社会和文化需要的自治组织。”换句话说就是:合作社是由社员拥有、民主管理并提供社员所需要产品和服务的企业。

于凌罡认为,从这一定义看,合作盖楼的一切组织程序基本与合作社的定义相符。

而孟宪生表示,目前在中国共同发起、搞合作社解决住宅问题应该说是新鲜的。他从法律角度介绍说,1992年3月,建设部、财政部、国家税务总局等四部委联合颁布了《住宅合作社管理暂行办法》。这是有关建立住宅合作社的部门规章。

按照北京市的有关规定,家庭年收入不高于五万元的低收入人群可以依据上述办法组织住宅合作社。但目前有能力参加“合作建房联盟”的人们,大多数都具有一定的经济实力,并不属于低收入群体。因此,于凌罡们是否能够顺利地建立住宅合作社,须由政府来决定。

成立住宅合作社与注册公司相比,其本质的不同是:公司的逐利本性决定它是以盈利为主要目的的,“而‘合作建房联盟’参照国际上更成熟的惯例运作的住宅合作社,则是真正体现联盟的民主决策,体现大家共同追求的价值和品质的非盈利性机构”,孟宪生说。

更重要的区别是,假使申请成立住宅合作社不成功,则意味着以公司形态存在的“合作建房联盟”将会遇到更多困难:诸如,其非盈利性质的掩盖将给公司资质的审查上带来麻烦;一些原本可以免除的税费(如后期的商铺收益)必须按规定缴纳……

孟宪生透露,虽然目前暂时还没有向主管部门申请报批,但组织者已经和北京市建委进行了沟通;同时还有政协常委愿意提供帮助,准备马上提出加快立法解决这一问题的提案。

对于申请的结果,孟宪生表示,“根据现有法律提供的前提,我们搞住宅合作社应当说没有大碍。但是这个问题的讨论需要一个过程,并且政府的认识也一个过程需要。”

权宜之下,该联盟采取了一个灵活的措施:即先注册一家公司以尽快开展各项工作,同时积极推进住宅合作社的注册之事。如果能够注册成功,就把工作转到住宅合作社来做;一旦不能成功,则继续按照公司的形式、采用合作的理念和规则来运作这家公司。

由此看来,是否能通过政府许可,建立合法的住宅合作社,成为了该联盟的当务之急。

然而,事情的不确定性还不止于此。

联盟中的相当一部分成员在渴盼被承诺的利益的同时,对于合作盖楼的可操作性和一些实施细则也存在疑虑。例如:目前实行“联盟成员→组长(股东)→董事会”的组织结构,联盟内一些事项的民意统计、联系讨论、传达组织决策等工作都是由组长(股东)一人负责,几位成员均对于此种制度的透明公正性提出了疑问。

又如,一位想要为自己的女儿出资参与合作建房的母亲,就非常担心大楼建成后的分配问题。“使每个人都分到自己中意的房子,这一点恐怕很难做到。那么在此情况之下,究竟以什么标准来进行房屋的分配?如果分到自己不想要的户型或朝向怎么办?”

于凌罡认为,成员提出的这几个问题都是属于常识性的,或者由于对合作建房的具体操作规则不甚了解而造成的。这些问题都与将来的实际操作有关,而目前还没有找到合适的土地,或多或少将由此决定的设计、实施、民主审议办法等问题还都没有最终确定下来。不过,这些问题都没有必要过于担心。他的言外之意是,将来对于这些问题联盟的工作人员都能够通过各种办法妥善地解决。

在此情况之下,包括户型、套数、分配等众多目前尚无法确定的因素,究竟能不能经过民主、透明的运作使京城首例合作盖楼一事最终成型,未知数实在太多了。在许多人看来,即使合作盖楼不是类似空中楼阁一般的幻想或意图不明的概念式炒作,于凌罡们万里长征也才走出了第一步呢。

不过,在谈及合作盖楼的未来时,律师出身的孟宪生说,“不出大的意外,这件事一定会成功的。” (21世纪经纪报道)

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